Comisión de Apertura a raíz de la Sentencia del TJUE del 16 de Marzo
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha vuelto a desdecir, en la reciente Sentencia de 16 de marzo de 2023, lo manifestado por el Tribunal Supremo. Este último dictó una sentencia cuanto menos sorprendente (Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 44/2019, de 23 de enero) en la que establecía que la comisión de apertura era parte esencial del contrato y que, por tanto, formaba parte del precio, por lo que no podía declararse la misma como abusiva, a salvo de que no superara el control de transparencia.
En 2021, el Tribunal Supremo elevó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) al considerar que la anterior cuestión estaba planteada desde un punto de vista “distorsionado”, según su criterio, por lo que quería despejar las dudas sobre si su jurisprudencia es contraria o no al Derecho de la UE.
Por fin, el Tribunal Europeo se ha manifestado al respecto y, en su sentencia de 16 de marzo de 2023, establece que dicha comisión no forma parte del objeto principal del contrato por lo que puede ser susceptible de control de abuso.
¿Qué es la COMISIÓN DE APERTURA?
Es el importe que cobran los bancos al inicio de la hipoteca en un sólo pago con motivo de distintas gestiones administrativas llevadas a cabo por las entidades para poder formalizar el contrato.
Está incluida en las escrituras de préstamo, normalmente en la cláusula cuarta y se instrumentaliza en forma de porcentaje sobre el capital concedido (suele ir del 0,25% al 1%) o en un importe fijo.
¿Qué decía el Tribunal Supremo?
El Alto Tribunal decía que, como componente sustancial del precio del préstamo, la cláusula que establece la comisión de apertura está excluida del control de contenido y solo podía ser sometida al control de transparencia ( art. 4.2 Directiva 93/13/CEE). Justificaba a su vez su aplicación porque entendían que obedecía a un servicio prestado.
La propia naturaleza del préstamo y de las operaciones necesarias para la concesión del mismo (estudio de la solicitud y gestiones relacionadas con la misma, recopilación y análisis de la información sobre la solvencia del solicitante y de su capacidad para pagar el préstamo durante toda su duración, evaluación de las garantías presentadas, preparación del contrato y suscripción del mismo, entrega del dinero prestado mediante su ingreso en la cuenta del prestatario o en la forma que este designe, etc.) muestran que la etapa inicial del préstamo, esto es, su preparación y concesión, exige de la entidad financiera la realización de una serie de actividades que son de una naturaleza distinta al servicio que supone la disposición del dinero por el prestatario durante la duración del préstamo.
Ello justifica que la normativa relativa a esta actividad bancaria prevea la posibilidad de que, además del interés remuneratorio, la entidad financiera pueda cobrar como parte integrante del precio una comisión de apertura”.
¿Qué ha dicho el TJUE?
En la reciente sentencia, el TJUE ha venido a dejar claro que la Comisión de Apertura no forma parte del precio:
“Habida cuenta del conjunto de las anteriores consideraciones, debe responderse a las cuestiones prejudiciales séptima a décima que el artículo 3, el artículo 4, apartado 2, y el artículo 5 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de «objeto principal del contrato» deben entenderse como las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato y que, como tales, lo caracterizan. En cambio, las cláusulas de carácter accesorio respecto de las que definen la esencia misma de la relación contractual no están incluidas en dicho concepto. El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este. En cualquier caso, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato, con independencia de si el artículo 4, apartado 2, de esta Directiva ha sido transpuesto al ordenamiento jurídico de ese Estado miembro.”
Por lo tanto, el TJUE razona que puede analizarse la cláusula dado que la imposición de la misma supone un desequilibrio importante y en consecuencia, debe analizarse si hay un servicio efectivamente prestado:
“Habida cuenta de las anteriores consideraciones, debe responderse a la undécima cuestión prejudicial en el asunto C‑224/19 que el artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional remitente.”
¿Qué tenemos que tener en cuenta para aplicar el control de abusividad?
En resumen, una vez queda claro que la comisión de apertura no es un elemento esencial del contrato, debe aplicarse el control de abusividad:
- ¿Se acreditan los servicios concretos que se remuneran con la comisión de apertura y el coste de los mimos?
- ¿Consta algún folleto explicativo? ¿Se le entregó al consumidor alguna información precontractual que contuviera información sobre el mecanismo de la comisión de apertura?
- ¿Se explica en la cláusula o en el resto de la escritura de préstamo hipotecario algo sobre los eventuales servicios prestados por la entidad que se remuneran a través de la comisión de apertura? ¿Puede el consumidor, con la información proporcionada por la entidad, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida a los gastos previstos en la comisión de apertura?
¿Cómo sé si he pagado comisión de apertura?
Debemos dirigirnos a la cláusula Cuarta de la escritura de préstamo hipotecario. En dicho apartado se establecerá por parte del banco un importe a abonar en un pago único al inicio del contrato, que puede ir formulado como una cantidad fija o como un porcentaje (%) sobre el capital prestado.
¿Puedo reclamar si mi hipoteca es de hace años o está cancelada?
Se trata de una acción imprescriptible, por lo que no hay un plazo establecido para reclamar. Podrás hacerlo con independencia de la fecha de formalización de tu préstamo o de si está o no cancelado.
¿Te obligó el banco a pagar una comisión de apertura al contratar tu hipoteca? Contacta con nosotros y obtén información sin compromiso.
Teléfonos de contacto:
(+34) 611 16 11 58
(+34) 611 16 11 50
Email: contacto@vereda-abogados.com